Hoe word ik belast op mijn onroerend goed?

Belasting |

blog-netto

U bent eigenaar van een onroerend goed en wordt daarop belast. De belasting is gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI). Maar hoe wordt dat precies berekend?

Het kadastraal inkomen (KI) stemt in principe overeen met het gemiddeld jaarlijkse nettoinkomen dat een onroerend goed u opbrengt. Voor een gebouw is dat de brutowaarde verminderd met een forfaitaire aftrek van 40 procent. Elk onroerend goed wordt in principe twee keer belast op basis van dat KI.

De onroerende voorheffing is gelijk aan een percentage van het geïndexeerd KI van uw woning. Dat percentage bedraagt 2,5 procent van het KI in het Vlaams Gewest en 1,25 procent van het KI in het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De provincies, agglomeraties en gemeenten kunnen dat basispercentage verhogen met opcentiemen.

De personenbelasting: het inkomen dat een onroerend goed u verschaft, wordt bepaald door het (geïndexeerd) KI en bij uw andere inkomsten geteld. Daardoor vergroot uw belastbare basis, tenzij het om uw eigen woning gaat.

Geïndexeerd KI

Waarom spreekt men van een geïndexeerd KI? Omdat het kadastraal inkomen niet meer herzien werd sinds 1975. Om dat te compenseren wordt het kadastraal inkomen sinds 1991 elk jaar geïndexeerd en in sommige gevallen verhoogd met 40 procent. In 2012 bedraagt de indexeringscoëfficiënt 1,6349. U moet in uw belastingaangifte altijd het bedrag van het oorspronkelijk KI invullen. De fiscus indexeert dat bedrag bij de berekening van de belasting. Hieronder staan de meest voorkomende gevallen.

1. U bent de eigenaar van slechts één woning die u voor privédoeleinden gebruikt.

Bij een lening afgesloten sinds 2005, waarbij u recht heeft op de woonbonus, moet u het KI niet opnemen in uw aangifte. Maar u moet wel de onroerende voorheffing betalen. Hebt u een oudere lening, dan moet u uw KI wel opnemen in uw aangifte.

2. U bent de eigenaar van twee privéwoningen.

De ene dient als hoofdverblijf en de ander als tweede verblijf. ‘U hoeft slechts één KI in de personenbelasting aan te geven. U geeft het best de woning met het laagste KI aan’, zegt Aurélien Bortolotti, advocaat en assistent bij het Tax Institute van de Universiteit van Luik.

Voorbeeld twee privéwoningen

Het KI van uw hoofdverblijf bedraagt 1.000 euro en dat van uw tweede verblijf 2.000 euro. U geeft dus het KI van 1.000 euro aan.

Geïndexeerd KI = 1.000 x 1,6349 = 1.634,90 + 40 procent forfaitaire verhoging = 2.288,86 euro, of afgerond 2.289 euro. U wordt in de personenbelasting belast op 2.289 euro.

3. U verhuurt een woning aan een natuurlijk persoon, die ze volledig als privéwoning gebruikt.

U moet het kadastraal inkomen van het goed aangeven in de personenbelasting. Dat KI wordt fiscaal op dezelfde manier behandeld als in het voorbeeld hierboven. Het bedrag van de werkelijk ontvangen huur heeft dus geen enkele invloed op uw belasting.

4. U verhuurt een pand aan een natuurlijk of rechtspersoon, die het alleen voor beroepsdoeleinden gebruikt.

‘U wordt niet belast op het KI, maar op het totale bedrag van de huur en de huurvoordelen (zoals de onroerende voorheffing als de huurder die betaalt, wat verboden is bij een verhuur voor privégebruik). Het bedrag van de huur mag niet lager zijn dan het KI’, meldt Bortolotti.

Voorbeeld bedrijfsverhuur

U verhuurt een gebouw (KI: 2.000 euro) aan een bedrijf voor een huur van 1.000 euro per maand. Dat bedrijf betaalt de onroerende voorheffing van 500 euro. Dit is de berekening.

  • brutohuur = 1.000 euro x 12 + 500 (huurvoordeel) = 12.500 euro
  • nettohuur = 12.500 euro forfaitaire aftrek van 40 procent = 7.500 euro Geherwaardeerd KI: in dit geval wordt rekening gehouden met een geherwaardeerd KI, en niet met een geïndexeerd KI. De herwaarderingscoëfficiënt voor de huur in 2012 bedraagt 4,10 of 2.000 x 4,10 = 8.200 euro.
  • De forfaitaire aftrek van 40 procent (5.000 euro) mag niet hoger zijn dan twee derde van het geherwaardeerd KI (2/3 x 8.200 euro= 5.466,66 euro). Dat is ook niet het geval. De belastbare
    basis bedraagt dus 7.500 euro.
  • Volgens het belastingwetboek mag het bedrag van de nettohuur en de huurvoordelen niet lager zijn dan het geïndexeerd en verhoogd KI, of: 2.000 x 1,6349 = 3.269,80 + 40 procent verhoging
    = 4.577,72, of afgerond 4.578 euro.

Het bedrag van de huur (7.500 euro) is dus heel wat hoger dan het geïndexeerd en verhoogd KI. U betaalt dan belastingen op 7.500 euro.

5. U verhuurt een pand aan een persoon die het voor privé- en beroepsdoeleinden gebruikt.

In dat geval moet u het kadastraal inkomen uitsplitsen in een privégedeelte en een professioneel gedeelte en moet u de voorgaande berekeningen uitvoeren.

‘Onthoud wel dat het fiscaal gezien interessanter is om te verhuren aan iemand die de woning volledig als privéwoning gebruikt dan aan iemand die ze voor beroepsdoeleinden gebruikt’, besluit Aurélien Bortolotti. In de praktijk wordt het bedrag van de professionele huur naar boven bijgesteld om rekening te houden met de extra belasting die de eigenaar betaalt.

 

Bron: Netto

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>